ดอกเบี้ยบ้านคิดอย่างไร เรื่องพื้นฐานที่คนซื้อบ้านควรรู้

การซื้อบ้านถือเป็นภาระทางการเงินระยะยาว สิ่งหนึ่งที่คนซื้อบ้านควรทำความเข้าใจตั้งแต่ก่อนยื่นกู้ คือ “ดอกเบี้ยบ้านคิดอย่างไร” เพราะดอกเบี้ยมีผลโดยตรงต่อค่างวดและจำนวนเงินทั้งหมดที่ต้องจ่ายตลอดสัญญา

ดอกเบี้ยบ้านส่วนใหญ่คิดแบบ “ลดต้นลดดอก”

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปจะคิดดอกเบี้ยจาก เงินต้นคงเหลือในแต่ละงวด เมื่อเราผ่อนชำระไปเรื่อย ๆ เงินต้นลดลง ดอกเบี้ยที่คิดในงวดถัดไปก็จะลดลงตามไปด้วย

ตัวอย่างง่าย ๆ หากเริ่มต้นกู้ 2,000,000 บาท ดอกเบี้ยในช่วงแรกจะถูกคำนวณจากยอดเงินต้นที่ยังเหลืออยู่ เมื่อมีการผ่อนชำระหรือโปะเงินต้นเพิ่มเติม ยอดเงินต้นก็จะลดเร็วขึ้น และช่วยลดภาระดอกเบี้ยในอนาคตได้

ดอกเบี้ยบ้านมีทั้งแบบคงที่และแบบลอยตัว

โดยทั่วไปสินเชื่อบ้านอาจมีทั้ง ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และ ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)

ดอกเบี้ยคงที่ คืออัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามช่วงเวลาหรือเงื่อนไขของสินเชื่อ ทำให้ผู้กู้สามารถประมาณภาระค่างวดในช่วงนั้นได้ง่ายกว่า

ส่วน ดอกเบี้ยลอยตัว สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามอัตราอ้างอิงของธนาคาร เช่น MRR และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญา

MRR คืออะไร

MRR หรือ Minimum Retail Rate เป็นหนึ่งในอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารใช้กับสินเชื่อรายย่อยบางประเภท

หากเงื่อนไขสินเชื่อระบุว่า MRR – 1% หมายความว่า อัตราดอกเบี้ยจริงที่ใช้จะขึ้นอยู่กับ MRR ของธนาคารในขณะนั้น แล้วนำมาหักออกตามส่วนลดที่กำหนดไว้ ดังนั้น หาก MRR เปลี่ยน อัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องจ่ายก็สามารถเปลี่ยนตามได้

ทำไมช่วงแรกจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น

ในช่วงแรกของการผ่อนบ้าน ยอดเงินต้นยังค่อนข้างสูง ทำให้ดอกเบี้ยที่คำนวณจากเงินต้นคงเหลือยังมีจำนวนมาก

เมื่อผ่อนต่อเนื่องและเงินต้นลดลง สัดส่วนของเงินที่นำไปตัดเงินต้นก็จะเพิ่มขึ้นตามโครงสร้างการผ่อนแบบลดต้นลดดอก

ก่อนกู้บ้านควรดูอะไรบ้าง

อย่าดูเฉพาะตัวเลขดอกเบี้ยปีแรก แต่ควรดูรายละเอียดให้ครบ เช่น

• อัตราดอกเบี้ยในแต่ละปี

• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในช่วงโปรโมชั่น

• อัตราดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่น

• ค่างวดต่อเดือน

• ระยะเวลาผ่อน

• เงื่อนไขการโปะหรือชำระก่อนกำหนด

• ค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อ

ธนาคารแห่งประเทศไทยมีเครื่องมือสำหรับเปรียบเทียบภาระเงินกู้และอัตราดอกเบี้ย ซึ่งช่วยให้ผู้กู้ประเมินความสามารถในการผ่อนก่อนตัดสินใจได้

สรุป

ดอกเบี้ยบ้านเป็นเรื่องที่ควรทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจกู้ เพราะแม้อัตราดอกเบี้ยต่างกันเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเป็นสินเชื่อระยะยาวหลายสิบปี ก็อาจสร้างความแตกต่างของค่าใช้จ่ายรวมได้มาก

ก่อนเลือกสินเชื่อบ้าน ควรเปรียบเทียบทั้งอัตราดอกเบี้ย ค่างวด ระยะเวลาผ่อน และเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร เพื่อเลือกแบบที่เหมาะกับรายได้และความสามารถในการชำระหนี้ของตัวเอง

เว็บไซต์อ้างอิง

• ธนาคารแห่งประเทศไทย – ดอกเบี้ยเงินกู้แบบลดต้นลดดอก

• ธนาคารแห่งประเทศไทย – อัตราดอกเบี้ยประจำวันของธนาคารพาณิชย์

• ธนาคารแห่งประเทศไทย – โปรแกรมคำนวณเงินกู้

• ธนาคารกรุงศรีอยุธยา – MRR คืออะไร และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวสำคัญอย่างไรในการกู้บ้าน

• ธนาคารไทยพาณิชย์ – สินเชื่อบ้านใหม่